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家作りの相談を受けました!

投稿日:2017年03月22日 作成者:


仕事から家づくりのいろんな相談を受けることがあります

家作りの相談を受けました!

こんにちは!
自然素材の「注文住宅ブログ」を運営している
滋賀県高島市の大地工務店、代表の飛弾功次です。

先日もこんなお問い合わせを
頂きました。

「知り合いの設備屋さんに
家作りを頼みました。

ローンを組まず、出来高払いで
基礎工事や屋根工事などそれぞれが
終わった段階でお支払いしていく取り決めでした。

上棟が終わった段階で基礎工事、屋根工事、骨組みの
請求が来て、それを支払うと
残りが〇〇〇万円しかないのです。

このままでは完成までいかないので
見習いの大工さんを紹介するのでと
請負の設備屋さんが身を引かれました。

見習いの大工さんでは心配なので
ベテランの大工さんを紹介してほしい」

という内容でした。

最近では、その都度、その都度
支払う出来高払いというのは
少ないですね。

住宅ローンを使わない
現金払いの場合、以前はそんな
出来高払いもあったと聞きますが

最近では、契約金、中間金、最終と
3回ぐらいが多いのではないでしょうか

出来高払い

別に悪いわけではありません。
田舎や顔なじみなど
知り合いに依頼する場合されることもあるようですが
ただ、注意が必要なんです。

業者さんによっては
かかっただけ請求となりやすいのです。

施主側もいろんな要望を出すと
標準工事から外れると
当然請求金額が上がります。

ですから、出来高払いと言えど
当たり前ですが、最初のしっかり契約をし、
どこからどこまでが標準工事か確認し、

出来高払いの支払いスケジュール
何月にいくらその後、何月にいくら

というような、計画を初めに
しっかり建てることです。

そして、工事が始まってからは
いろんな要望を出す際には

めんどくさがらず
これは標準工事の範囲内ですか

追加になるならいくらアップしますか
と確認しながら工事を進めることです。

知り合いだからと
なーなーで進めると
あとでトラブルになり易いのです。

ただ、しっかりした業者なら
これは無料ですとか
標準工事の範囲でいけますとか

このやり方なら追加工事になりますが
こんなふうにやれば追加無しでいけます

などと提案してくれます。

出来高払いは、そんなとこに注意すれば
ある程度はトラブルは防げます。

ただ、残り資金が少なくなったので
私は手を引く代わりに見習い大工を紹介する

と言うのは初めて聞きました。

業者さんも残りの資金から
お客さんの為を思って手を引いたのか
単に逃げたのか

そこはわかりませんが
契約書の請負主は誰なのか
建築確認は誰が降ろしたのか
瑕疵担保保険は
将来のメンテンスはなど
心配な点がとても多いですね。

やっぱり業者選びは
しっかりした業者かどういか
見極めないといけないですね

大地工務店では、自然素材を取り入れた気持ちのいい家づくりを 提案しています。
自然素材の家は、高いとお考えかもしれませんが、 差額で考えると、実現させることが出来るのです。

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 家づくり初心者の方には、迷うことも沢山あると思います。 
そんな人のために、 「失敗しない家づくりの秘訣」メールセミナーを ご用意しています。
まずは、基本的なことから学びたいという方は、ご活用ください。 メール講座

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失敗しない中古住宅選び

投稿日:2017年03月13日 作成者:


価格的にメリットの多い
中古住宅を購入してリフォーム

ただ、注意する点がいくつか
あるのです。

失敗しない中古住宅選び

こんにちは!
自然素材の「注文住宅ブログ」を運営している
滋賀県高島市の大地工務店、代表の飛弾功次です。

例として車で考えて見ますと

買って半年後にエアコンが聞かなくなった。
初めは気づかなかったけどどうもハンドルがぶれる
オイルが漏れてきた
排ガス規制で、住んでいる地域で車検が通らない
実は事故車で、売るときに思ったより安く査定された

などなど、良く聞く話です。

もちろん最近では、中古車でも
保障期間を設けている車屋さんもあるので
ケースにより無料で直してもらえるかもしれません。

では、本題の中古住宅の場合どうでしょう

買って初めての冬、ものすごい結露だった。
購入して半年で、エコキュートが壊れてしまった。
購入して、半年でシロアリが発生した。

こんな場合どうでしょう

車の時のように、販売した不動産屋さんが
無料でなおしてくれるでしょうか

エコキュートなどメーカーの保障期間が
残っていたら直してもらえるかもしれませんが
まず難しいでしょうね。

シロアリにしても、前の持ち主が
きっちり5年ごとに防蟻工事をしていたら
無償で直してもらえるかもしれません。

しかし、どちらの場合も
おそらく無理だと思います。

中古住宅を購入し
そのまま住む場合は、
あらかじめ、メンテナンスの
覚悟をしておけなければなりません。

それは、家は建った次の日から
劣化していきます。

築15年の家を買って
半年後エコキュートが壊れたとしても

買って半年で・・・

と思われるかもしれませんが
エコキュートは15年も前から
働き続けているので、
壊れても不思議ではありません。

7,8年で壊れるケースもありますしね。

中古住宅を買う場合は、
家のメンテナンス費用を
しっかり考えておく必要があります。

ただ、メンテンスの費用は、
外壁や屋根など、部位によって異なりますが
数百万かかることもあります。

ですので、中古住宅をローンを利用して
購入される方は、購入と同時に
水周りや間取りの変更だけでなく
外壁、屋根、耐震、シロアリ対策など
メンテンスも同時にやる事をお勧めします。

ただ、メンテンス、リフォーム済みの
物件ではなく、メンテンス、リフォームされていない
物件を選び、必要に応じて
リフォームする事をお勧めします。

リフォーム済みの物件は
前の状態がわかりませんし
どこまでメンテナンスしたのかもわかりませんしね。

大地工務店では、自然素材を取り入れた気持ちのいい家づくりを
提案しています。

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差額で考えると、実現させることが出来るのです。

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中古住宅 築何年ぐらいがお勧めですか

投稿日:2017年03月08日 作成者:


中古住宅を探されている
お客様からこんな質問を
受ける事があります。

中古住宅 築何年ぐらいがお勧めですか

こんにちは!
自然素材の「注文住宅ブログ」を運営している
滋賀県高島市の大地工務店、代表の飛弾功次です。

中古住宅っていっても
築数年のものから
築何十年のものまで
いろいろあります。

検討されてている方の
年齢やどんな使い方を
されるかなど、

状況によって
勧める物権も変わってきます。
30代前後のご夫婦、
もっと言うと
新築も検討するが

金銭的にメリットの大きい中古住宅を
住宅ローンを利用し

気に入るようにリフォームし
今後、40年以上住んでいきたい

こんなケース
最近増えてきました。

中古住宅は、
土地の場所
建物の状況などによって
値段が大きく変わります。

数千万円のものから
数百万のものまで
いろんな物件があります

上記のようなご家族の場合
どんな物件を私なら勧めるか

出来るだけ新しい方がいいのでは
いや、多少古くても価格の安いものがいいのでは
土地重視で選んだ方がいいのでは

などいろんな選び方があると
思いますが

30代ご夫婦が住宅ローンを利用して
購入されるなら私は、
築15年前後の物件がお勧めです。

築数年の物件は綺麗ですが
価格も高い

築30年以上の物件になると
価格は安いですが、耐震性が低く
リフォーム費用が高額になる

バランスのいいのは
築15年前後なのです。

この年代の部物件をお勧めするのは
もっと理由があるのです。

家は新築すると、その翌日から劣化していきます。
外壁や屋根など10年補償といいますが
すぐには痛みません。

おおよそ15年から20年ぐらいに
メンテンスが必要になってきます。
外壁や屋根の塗装などで、
家の大きさにもよりますが2,3百万円

そして、水周り、IHや食洗
便器も壊れやすくなってきます。

内装も少しずつ痛んできます。

ただ、築15年ぐらいだと
基礎や構造などはまだまだしっかりしている物が多く
耐震性もそんなに低くありません。

だから、リフォームすれば
まだまだ長持ちします。

中古住宅を購入する時
ほとんどの金融機関では
同時リフォームをローンに組み込む事が出来ます。

新築の場合には、
このメンテナンス時の費用の捻出が
しっかり計画を立てておかないと
難しくなってしまうのです。

私の住む高島市では
土地を買って家を建てる場合
2500万円前後が多いですね。

築15年前後の中古は
まあ いろんな状況によりますが
約半額の1200万前後ではないかと思います。
もちろん土地付です。

このような物件を購入し
屋根、壁などのメンテンス
水周りの交換
間取りの変更、
耐震補強、断熱補強
などかけても

新築に比べれば、数百万円
安くなります。

築15年ぐらいの物件を購入して
リフォームする

結構、私はお勧めだと思います。
もちろん物件の見極めが
とても重要ですが・・・

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なぜ中古住宅を買ってリフォームしたいのに初めに不動産屋さんに行っては駄目なのか

投稿日:2017年03月04日 作成者:


このタイトルを聞いて???
と思われる方が多いのではないでしょうか

なぜ中古住宅を買ってリフォームしたいのに初めに不動産屋さんに行っては駄目なのか

こんにちは!
自然素材の「注文住宅ブログ」を運営している
滋賀県高島市の大地工務店、代表の飛弾功次です。

中古住宅を買って何も触らずにそのまま住む
多少寒くても、結露が多くても中古住宅なら
諦められる

こんな場合は、最初に不動産屋さんに
行けばいいと思います。

ですが、程度の良い中古住宅を買って
全面的に、間取りも含めリフォームしたい

中古住宅を買って
暖かい家にリフォームしたい

中古住宅を買って
丈夫な家に耐震リフォームして
安全にくらしたい

などといったリフォームをする目的で
中古住宅を買う場合は先ず最初に不動産屋に
行っては駄目なんです。

何故でしょう

例えば、リフォーム目的であるにもかかわらず
初めに不動産屋さんに行って
物件を選ぶとしましょう

確かに物件詳細は教えてもらえるので
場所、価格、築年数、土地の大きさ、家の大きさは
わかると思います。

実際に物件を見せてもらっても
こんなもんかという程度です。

例えば、1階に大きなリビングを作りたい
階段の位置を変えたい
吹き抜けを作りたいといった
間取りの変更の場合が
実際に可能なのか

構造が、ハウスメーカのパネル工法や
軽量鉄骨などの場合は
大きな間取りの変更が
とても難しいというもあります。

その中古住宅が希望の間取りに
変更が可能なのか
一般の方では判断がなかなか難しいと思います。

そして耐震です。

耐震基準は年々厳しくなっています。
ですから新しい方が強い家になっています。

ですが、中古住宅だからといって
耐震補強できない訳ではありません。

しかしながら、無筋基礎(いわゆる
鉄筋の入っていない基礎)の場合は
補強工事が高くついてしまいます。

もちろん炭素繊維で包む工法や
並列して基礎を作る方法など
出来ないことはありませんが
結構な金額になります。

後は、結露やシロアリなど
家の基本性能です。

こういったいろんな条件を
考えながら中古住宅を選ぶのは
一般の方ではやっぱり難しいと思います。

せっかく買ったのに
リフォームの出来ない骨組みだった

お買い得だと思ったら
基礎に鉄筋が入っていない無筋基礎だった

なんてことになると、中古住宅とは言えど
諦めきれないですもんね。

こんな事にならないために
リフォーム前提で中古住宅を購入する時は

あらかじめ、設計事務所や工務店を選び、
希望の間取りのポイントや
リフォームのポイント
全体の予算などを伝え

一緒になって物件を
探して行く方が絶対にお勧めです。

まして中古住宅と
リフォームを一緒にローンを組む場合は

全体の予算組みが必要になります。

物件いくら
リフォームいくら
諸費用いくら

こんなふうに考えていかなくてはなりません。

考えると新築住宅より
予算組みが難しいかもしれないですね。

でもしっかり資金計画を建てて
やれば、中古住宅プラスリフォームでも
新築以上の家が出来る事だってあるのです。

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中古住宅を買ってリフォームしたい

投稿日:2017年02月27日 作成者:


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中古住宅を買ってリフォームしたい

家作りにもいろんなパターンがあります。

土地から購入しマイホームを建てる
手持ちの土地に家を建てる
今の家を建替える

そしてもう1つが
最近増えてきた

中古住宅を購入し
購入と同時にリフォームを
するというパターンです。

もう1つあるといえば
リフォーム済み中古住宅
購入するというパターンも
ありますね。

どちらのパターンも
新築に比べコストも抑えることができ
メリットも多いと思います。

新築よりもコストが抑えられるので
ローンも少なくすみますし、
立地のいい場所で住むことも
出来るかもしれません。

ですが、こういった
中古住宅を買ってリフォーム
リフォーム済みの中古住宅の
購入にあたっては注意点が
結構あるのです。

まず、リフォーム済み中古住宅
これは、やめた方がいいと私は思います。

業者とすると、
現状、古いままでは売りにくいので
それを隠す為にリフォームするのです。

こんな場合のリフォームは
内装クロス張替え
床張替え
水回り交換
外部塗装と
こんな感じです。

こうやってリフォームすると
一見すると、綺麗に見えるのです。
見た目は・・・・

そうなんです。
見た目だけは綺麗になるのです。

こんな家を購入すると
冬寒い、
エアコンの効きが悪い
構造的に大丈夫なのかな
という問題が起きやすいのです。

内装や設備を交換しても
家の性能は、何も上がっていません。

中古住宅だから仕方が無いか・・・

と諦める方が多いでしょうが
そんな事はありません。

中古住宅だからといって
性能を諦めることはないのです。

今は、リフォームの技術も
上がってきていますので

構造リフォーム
断熱リフォーム
耐震リフォーム
などいろんなリフォームができるのです。

間取りだって大胆に
変える事が出来るのです。

もちろん知識と経験、技術力が
必要となりますが・・・

ですが、リフォーム済み中古住宅は
こういった性能を上げるリフォームは
まずやりません。

なぜって費用が上がるからです。

それから、そういった耐震リフォーム
断熱リフォーム、構造を触るリフォームは
新築以上に技術が必要何なんです。

しかしながら、中古住宅といっても
寒いのはいやだし、地震に弱いも家も嫌だし
結露の多い家も嫌ですよね。

だからまず、リフォーム済みの
中古住宅ではなく、

リフォームしていない
中古住宅を探すべきだと
私は思います。

ところがここで問題が
あるのです。

例えば、チラシやネットで
あなたが中古住宅を見つけたとしましょう

それが、自分達の満足できる状態に
リフォームできるかどうか
見極める必要があります。

しかしながらこれは簡単な事では
ありません。

一般の方では、まずわかりません。

ではどうすればいいでしょう

中古住宅購入の相談に行くのは
おおよそ不動産屋さんだと思います。

しかしながら不動産屋さんは
土地に関してはプロですが
建物に関してあまり知識がありません。

中古住宅の相談に不動産屋さんに行って
断熱の事や耐震の事を聞いてみると
おそらく

「どんな事でも出来るので
知り合いの業者を紹介します
これいい物件なんで、早く買わないと
売れてしまいますよ」

と言われるのがオチです。

建物の事はやっぱり
工務店や設計事務所など
専門科に聞かなければなりません。

ただこの順番が難しいのです。

購入してから相談にいっては
遅いのです。

購入する前に相談にいかなければ
ならないです。

ですから中古住宅を購入し
リフォームしようと考えているなら
まず、信頼できる建築業者を探し

その建築業者と時間をかけて
物件を探す事をお勧めします。

次回はもう少し詳しく
書きますね。

大地工務店では、自然素材を取り入れた気持ちのいい家づくりを
提案しています。

自然素材の家は、高いとお考えかもしれませんが、
差額で考えると、実現させることが出来るのです。

大地工務店の資料をご希望の方は、こちらからご請求ください。

資料請求

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そんな人のために、

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  • 第1回 失敗しない資金計画
  • 第2回 失敗しない予算配分
  • 第3回 「工務店」vs「ハウスメーカー」
  • 第4回 「今の普通」と「昔の普通」
  • 第5回 健康住宅の落とし穴
  • 第6回 成功する見学会参加法
  • 第7回 業者選びの秘訣
  • 第8回 失敗しない土地購入の秘訣
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