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なぜ中古住宅を買ってリフォームしたいのに初めに不動産屋さんに行っては駄目なのか

投稿日:2017年03月04日 作成者:


このタイトルを聞いて???
と思われる方が多いのではないでしょうか

なぜ中古住宅を買ってリフォームしたいのに初めに不動産屋さんに行っては駄目なのか

こんにちは!
自然素材の「注文住宅ブログ」を運営している
滋賀県高島市の大地工務店、代表の飛弾功次です。

中古住宅を買って何も触らずにそのまま住む
多少寒くても、結露が多くても中古住宅なら
諦められる

こんな場合は、最初に不動産屋さんに
行けばいいと思います。

ですが、程度の良い中古住宅を買って
全面的に、間取りも含めリフォームしたい

中古住宅を買って
暖かい家にリフォームしたい

中古住宅を買って
丈夫な家に耐震リフォームして
安全にくらしたい

などといったリフォームをする目的で
中古住宅を買う場合は先ず最初に不動産屋に
行っては駄目なんです。

何故でしょう

例えば、リフォーム目的であるにもかかわらず
初めに不動産屋さんに行って
物件を選ぶとしましょう

確かに物件詳細は教えてもらえるので
場所、価格、築年数、土地の大きさ、家の大きさは
わかると思います。

実際に物件を見せてもらっても
こんなもんかという程度です。

例えば、1階に大きなリビングを作りたい
階段の位置を変えたい
吹き抜けを作りたいといった
間取りの変更の場合が
実際に可能なのか

構造が、ハウスメーカのパネル工法や
軽量鉄骨などの場合は
大きな間取りの変更が
とても難しいというもあります。

その中古住宅が希望の間取りに
変更が可能なのか
一般の方では判断がなかなか難しいと思います。

そして耐震です。

耐震基準は年々厳しくなっています。
ですから新しい方が強い家になっています。

ですが、中古住宅だからといって
耐震補強できない訳ではありません。

しかしながら、無筋基礎(いわゆる
鉄筋の入っていない基礎)の場合は
補強工事が高くついてしまいます。

もちろん炭素繊維で包む工法や
並列して基礎を作る方法など
出来ないことはありませんが
結構な金額になります。

後は、結露やシロアリなど
家の基本性能です。

こういったいろんな条件を
考えながら中古住宅を選ぶのは
一般の方ではやっぱり難しいと思います。

せっかく買ったのに
リフォームの出来ない骨組みだった

お買い得だと思ったら
基礎に鉄筋が入っていない無筋基礎だった

なんてことになると、中古住宅とは言えど
諦めきれないですもんね。

こんな事にならないために
リフォーム前提で中古住宅を購入する時は

あらかじめ、設計事務所や工務店を選び、
希望の間取りのポイントや
リフォームのポイント
全体の予算などを伝え

一緒になって物件を
探して行く方が絶対にお勧めです。

まして中古住宅と
リフォームを一緒にローンを組む場合は

全体の予算組みが必要になります。

物件いくら
リフォームいくら
諸費用いくら

こんなふうに考えていかなくてはなりません。

考えると新築住宅より
予算組みが難しいかもしれないですね。

でもしっかり資金計画を建てて
やれば、中古住宅プラスリフォームでも
新築以上の家が出来る事だってあるのです。

大地工務店では、自然素材を取り入れた気持ちのいい家づくりを
提案しています。

自然素材の家は、高いとお考えかもしれませんが、
差額で考えると、実現させることが出来るのです。

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中古住宅を買ってリフォームしたい

投稿日:2017年02月27日 作成者:


こんにちは!
自然素材の「注文住宅ブログ」を運営している
滋賀県高島市の大地工務店、代表の飛弾功次です。

中古住宅を買ってリフォームしたい

家作りにもいろんなパターンがあります。

土地から購入しマイホームを建てる
手持ちの土地に家を建てる
今の家を建替える

そしてもう1つが
最近増えてきた

中古住宅を購入し
購入と同時にリフォームを
するというパターンです。

もう1つあるといえば
リフォーム済み中古住宅
購入するというパターンも
ありますね。

どちらのパターンも
新築に比べコストも抑えることができ
メリットも多いと思います。

新築よりもコストが抑えられるので
ローンも少なくすみますし、
立地のいい場所で住むことも
出来るかもしれません。

ですが、こういった
中古住宅を買ってリフォーム
リフォーム済みの中古住宅の
購入にあたっては注意点が
結構あるのです。

まず、リフォーム済み中古住宅
これは、やめた方がいいと私は思います。

業者とすると、
現状、古いままでは売りにくいので
それを隠す為にリフォームするのです。

こんな場合のリフォームは
内装クロス張替え
床張替え
水回り交換
外部塗装と
こんな感じです。

こうやってリフォームすると
一見すると、綺麗に見えるのです。
見た目は・・・・

そうなんです。
見た目だけは綺麗になるのです。

こんな家を購入すると
冬寒い、
エアコンの効きが悪い
構造的に大丈夫なのかな
という問題が起きやすいのです。

内装や設備を交換しても
家の性能は、何も上がっていません。

中古住宅だから仕方が無いか・・・

と諦める方が多いでしょうが
そんな事はありません。

中古住宅だからといって
性能を諦めることはないのです。

今は、リフォームの技術も
上がってきていますので

構造リフォーム
断熱リフォーム
耐震リフォーム
などいろんなリフォームができるのです。

間取りだって大胆に
変える事が出来るのです。

もちろん知識と経験、技術力が
必要となりますが・・・

ですが、リフォーム済み中古住宅は
こういった性能を上げるリフォームは
まずやりません。

なぜって費用が上がるからです。

それから、そういった耐震リフォーム
断熱リフォーム、構造を触るリフォームは
新築以上に技術が必要何なんです。

しかしながら、中古住宅といっても
寒いのはいやだし、地震に弱いも家も嫌だし
結露の多い家も嫌ですよね。

だからまず、リフォーム済みの
中古住宅ではなく、

リフォームしていない
中古住宅を探すべきだと
私は思います。

ところがここで問題が
あるのです。

例えば、チラシやネットで
あなたが中古住宅を見つけたとしましょう

それが、自分達の満足できる状態に
リフォームできるかどうか
見極める必要があります。

しかしながらこれは簡単な事では
ありません。

一般の方では、まずわかりません。

ではどうすればいいでしょう

中古住宅購入の相談に行くのは
おおよそ不動産屋さんだと思います。

しかしながら不動産屋さんは
土地に関してはプロですが
建物に関してあまり知識がありません。

中古住宅の相談に不動産屋さんに行って
断熱の事や耐震の事を聞いてみると
おそらく

「どんな事でも出来るので
知り合いの業者を紹介します
これいい物件なんで、早く買わないと
売れてしまいますよ」

と言われるのがオチです。

建物の事はやっぱり
工務店や設計事務所など
専門科に聞かなければなりません。

ただこの順番が難しいのです。

購入してから相談にいっては
遅いのです。

購入する前に相談にいかなければ
ならないです。

ですから中古住宅を購入し
リフォームしようと考えているなら
まず、信頼できる建築業者を探し

その建築業者と時間をかけて
物件を探す事をお勧めします。

次回はもう少し詳しく
書きますね。

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リフォームで予算オーバーにならない為に!

投稿日:2016年12月28日 作成者:


滋賀県高島市で自然素材にこだわった
家作りをしています大地工務店の飛弾です

リフォームで予算オーバーにならない為に!

よく、こんなに高くつくとは
思わなかった。

考えていたより、
大分予算オーバーした。

といった声を聞きます。

そんな中、私どもでお手伝いする
新築やリフォーム、予算オーバーする事は、
ほとんどありません。

それには訳があるのです。

新築の場合は、
月々いくらまでなら無理なく返済できるか
という金額をお聞きし、

そこから、35年ローンを想定し
家づくりにかけられる総額を出します。

そして希望の仕様をお聞きし、
家の大きさを考え、

諸費用を引いた分が土地代金です。

土地が少し高くつくようなら
家を小さくするか、仕様を落とすか
そのバランスを考え、
家作りを進めます。

この順番がとてもとても重要なんです。

こうすれば
まず予算オーバーなんてありえません。

それを先に土地を選んだり、
家の大きさを決めたりしてしまうと
予算オーバーになってまいますが・・・

新築の場合は、
こんな方法で上手くいくのですが、
問題はリフォームです。

リフォームの場合は、
しっかり考えて進めないと
簡単に予算オーバーしてしまうのです。

例えば、水周りだけ
屋根の葺き替えだけ
外壁の塗装だけ

こういう場合は、
金額も分かり易いですし、
そう予算オーバーになる事はありません。

ですが、水周りと
リビングと玄関、そして外壁も
なんていう少し大きなリフォームが
予算オーバーになり易いのです。

工事を進めていくうちに、
せっかくだから、ここも、あそこも
なんてどんどん工事範囲が
膨らんでいくのです。

分からなくはありません。

どんどん綺麗になっていく部分をみると
今まで気にならなかった他の部分も
直したくなるのです。

この際だからという気持ちもわかります。

以前700万円のリフォーム工事
終わってみれば1500万という工事がありました。

もちろんその都度、しっかりご説明し
工事をしたので、お客さんも大喜びの
リフォーム工事でした。

まあこれは極端な例ですが。

予算オーバーしない為には
予算を明確にする事です。

合計〇〇〇万円以内、
プラスアルファ50万円以内

そして、リフォームの場合は
やりたい箇所が明確なので、

工事の優先順位を例えば
1水周り・・・絶対
2リビングの内装・・・絶対
3玄関・・・予算が足りれば
4車庫のコンクリート・・・値段次第

こんなふうに、予算と
工事の優先順位を
しっかり家族で相談する事です。

後は、屋根の葺き替えをするのに
足場を建てるなら、壁のコーキングも
一緒にした方がお得です。

さらに外壁を貼りかえる又は
内装を張り替えるなら

一緒に断熱補強工事と耐震補強工事をする事を
お勧めします。

断熱補強工事や耐震補強工事は
外壁か内壁をはがす必要があります。

ですから、単独で
工事するよりもお得です。

優先順位と予算管理
これが特にリフォーム場合大切です。

そしてこれは余談ですが、
1円でも安くと、リフォーム工事で

合い見積もりされる方もいらっしゃいますが、
これは本当に危険です。

新築ならまだしも
リフォームの合い見積もりは

どこまで入っているか
新品に交換するか
既存の仕上げを残したり
一般の方ではわかりにくいのです。

以前、5社も6社も合い見積もりされた
お客様が当社も見積もりを欲しいと
いらっしゃいました。

お話をお聞きした上で当社は断りしましたが、
あのお客様は、満足できるリフォームが
できたのでしょうか・・・
心配です!!

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工務店のリフォームって高い?

投稿日:2016年08月27日 作成者:


先日知り合いに
「工務店のリフォームって
高いの?」と聞かれました。

とってもおかしな話です。

工務店のリフォームって高い?

滋賀県高島市で自然素材にこだわった
家作りをしています大地工務店の飛弾です

高い安いって何を持って
判断されているのでしょう

例えば全く同じ目柄の缶ジュース
があったとしましょう

コンビニで買ったら120円
ディスカウントストアで買ったら90円

こんな事ありますよね。
これなら、高い安いが
はっきりします。

リフォーム場合は
そうはいきません。
物を買うという事ではないですしね。

そもそも、リフォームに
高い安いと感覚は僕にはありません。

なぜかと言うと
リフォームにご相談に来られたら

ご予算とリフォーム希望の箇所をお聞きします。

そこで、ご予算に合うように
仕様をあわせたり、設備を決めたり
リフォーム箇所をしぼったりします。

それでリフォームを進めるわけで、
当然予算内おさまる工事をします。

ですから高い安いの感覚はありません。

ただ予算内に出来きる限り
リフォーム工事を収めるのは
業者のテクニックと言う面も多少ありますが、

予算と希望箇所が余りにかけ離れていると
業者としてはどうする事もありません。

それと最初は、水周りとリビングだけと
希望していたのに、やっていくにしたがって
やっぱり玄関も、寝室もと増えていくケース

この心情は分からないでもありません。

だんだん綺麗になっていくと
ここも、あそこもとなってくのです。

これが予算オーバーとなりやすいので
注意が必要ですね。

そしてもう一つ、これはリフォームならではですが
壁を解体すると、腐っていたり、シロアリがいる事が
まれにあります。

見つけてしますと、やっぱり処置する方が
絶対によいと思います。

リフォームの予算を考える時は
例えば、予算は500万円、万が一の事を考え
プラス50万、合計550万というように
考える事をお勧めします。

ぎりぎりで計画すると
不測の事態に対処が出来ません。

リフォームのご相談で
予算を言わない方がおられます。

1円でも安くしたいのか
業者を信用していないのか
本当に分からないのか

まあ、自分の予算を自分でわからない
と言う人はいないでしょうけどね。

こういう予算を言わない方は
対応が難しいですね。

予算が分からないと
計画が立てられないですからね。

以前こんな方がおられました。

新築のご相談でしたが
自分達の予算が分からない
とりあえず、自分達が理想とする家が
いくらするのか知りたいと
相談に来られました。

ラフプランと
概算を見積もりをお出しし、
必要な部分残し、不必要な部分を無くし
見積もりを調整をしました。

すると
それ以降一切連絡が無くなりました。

しばらくすると、
地元でも安いと評判の業者で
建築されていました。

ですから、予算が分からない
予算を言いたくない
こんな方の家作りはとても協力出来ません。

それならば逆に
予算が本当に少ないのです。
でも、どうしても大地工務店の家に住みたい
リフォームしたいとご相談に来られたら
本当に頑張ってしまいますよ!!

単純な人間なんで!!

余談ですが、以前お客様で
ただで400万近いリフォームを
された方がいらっしゃいました。

からくりは、ローンの借り換えです。
新築住宅の時多くの方は住宅ローンを
くまれると思います。

住宅ローンは金利によって
大きく支払額が変わります。

今はご存知の通りとても低金利で
借り換えの大チャンスなんです。

住宅ローンは今1%を切る低金利です。

ローンの期間が10年以上残っている方で
残債が1000万以上ある方
一度、借り換えをお考えになっては
いかがでしょう

先のお客様は、借り換えで400万
住宅ローンが減り、それをリフォーム
まわされました。

こんな事よくあるんですよ。

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リフォームできない家って 工法って

投稿日:2016年04月11日 作成者:


こんにちは!
自然素材の「注文住宅ブログ」を運営している
滋賀県高島市の大地工務店、代表の飛弾功次です。

リフォームできない家って 工法って

先日、リフォームご相談があり、
お伺いした時のことでした。

お客様のお話では、お子さんも
大きくなってきたので、間取りの変更と
水周りの変更などでした。

お客様のご要望を考えながら
現地調査をすると、そのお宅

リフォームの出来ない家だったのです。

新築の時、その時の生活スタイルによって
間取りを決めていきます。

ですが、住んでいく間に
家族構成も変わり、
生活スタイルも変わってきます。

そんな時には、リフォームで
対応するのが一般的ですね。

ですが、
リフォームの出来ない家があるのです。

どんな家か

それは、ハウスメーカーに多い
ユニット型の家やツーバイフォーの家など
壁で家を持たす工法の家です。

もちろん、そういった家でも
水周りのリフォームや
大きな部屋を細かく仕切る
といった工事はできます。

しかしながら、細かい部屋を大きくする
東側にあったリビングを南側に持ってく
そして階段の位置をずらす

なんてリフォームは、難しいのです。
絶対に無理と言うわけではないのですが・・・

ところが、昔ながらの在来軸組み工法なら
こういうリフォームも可能なんです。

新築して20年もすると
やっぱり住みやすい間取りも変わってきます。

新築の時に、将来の事も考えて
間取りを組めばと言う人もいるかもしれません。

ですが、なかなかそこまで
考える事はできません。

たとえ考えたとしても
やっぱり変わるかもしれません。

何十年と住む家だからこそ
その時、その時に臨機応変
対応して行ける工法は

やっぱり昔ながらの
在来工法なのではないかと
思います。

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