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なぜ中古住宅を買ってリフォームしたいのに初めに不動産屋さんに行っては駄目なのか

投稿日:2017年03月04日 作成者:


このタイトルを聞いて???
と思われる方が多いのではないでしょうか

なぜ中古住宅を買ってリフォームしたいのに初めに不動産屋さんに行っては駄目なのか

こんにちは!
自然素材の「注文住宅ブログ」を運営している
滋賀県高島市の大地工務店、代表の飛弾功次です。

中古住宅を買って何も触らずにそのまま住む
多少寒くても、結露が多くても中古住宅なら
諦められる

こんな場合は、最初に不動産屋さんに
行けばいいと思います。

ですが、程度の良い中古住宅を買って
全面的に、間取りも含めリフォームしたい

中古住宅を買って
暖かい家にリフォームしたい

中古住宅を買って
丈夫な家に耐震リフォームして
安全にくらしたい

などといったリフォームをする目的で
中古住宅を買う場合は先ず最初に不動産屋に
行っては駄目なんです。

何故でしょう

例えば、リフォーム目的であるにもかかわらず
初めに不動産屋さんに行って
物件を選ぶとしましょう

確かに物件詳細は教えてもらえるので
場所、価格、築年数、土地の大きさ、家の大きさは
わかると思います。

実際に物件を見せてもらっても
こんなもんかという程度です。

例えば、1階に大きなリビングを作りたい
階段の位置を変えたい
吹き抜けを作りたいといった
間取りの変更の場合が
実際に可能なのか

構造が、ハウスメーカのパネル工法や
軽量鉄骨などの場合は
大きな間取りの変更が
とても難しいというもあります。

その中古住宅が希望の間取りに
変更が可能なのか
一般の方では判断がなかなか難しいと思います。

そして耐震です。

耐震基準は年々厳しくなっています。
ですから新しい方が強い家になっています。

ですが、中古住宅だからといって
耐震補強できない訳ではありません。

しかしながら、無筋基礎(いわゆる
鉄筋の入っていない基礎)の場合は
補強工事が高くついてしまいます。

もちろん炭素繊維で包む工法や
並列して基礎を作る方法など
出来ないことはありませんが
結構な金額になります。

後は、結露やシロアリなど
家の基本性能です。

こういったいろんな条件を
考えながら中古住宅を選ぶのは
一般の方ではやっぱり難しいと思います。

せっかく買ったのに
リフォームの出来ない骨組みだった

お買い得だと思ったら
基礎に鉄筋が入っていない無筋基礎だった

なんてことになると、中古住宅とは言えど
諦めきれないですもんね。

こんな事にならないために
リフォーム前提で中古住宅を購入する時は

あらかじめ、設計事務所や工務店を選び、
希望の間取りのポイントや
リフォームのポイント
全体の予算などを伝え

一緒になって物件を
探して行く方が絶対にお勧めです。

まして中古住宅と
リフォームを一緒にローンを組む場合は

全体の予算組みが必要になります。

物件いくら
リフォームいくら
諸費用いくら

こんなふうに考えていかなくてはなりません。

考えると新築住宅より
予算組みが難しいかもしれないですね。

でもしっかり資金計画を建てて
やれば、中古住宅プラスリフォームでも
新築以上の家が出来る事だってあるのです。

大地工務店では、自然素材を取り入れた気持ちのいい家づくりを
提案しています。

自然素材の家は、高いとお考えかもしれませんが、
差額で考えると、実現させることが出来るのです。

大地工務店の資料をご希望の方は、こちらからご請求ください。

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家づくり初心者の方には、迷うことも沢山あると思います。
そんな人のために、

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ご用意しています。

まずは、基本的なことから学びたいという方は、ご活用ください。

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家作り まず安全な資金計画から!!

投稿日:2015年09月26日 作成者:


こんにちは!
自然素材の「注文住宅ブログ」を運営している
滋賀県高島市の大地工務店,スタッフの飛弾功次です。

家作り まず安全な資金計画から!!

「そろそろ家を建てようか」

「そうね、来週の週末に
住宅展示場に行きましょう」

「土地も探さないといけないから
不動産屋さんも回らないといけないね」

家作りをお考えになった
9割近くの方がこんな動きを
されるのではないでしょうか

もちろん、住宅展示場で
いろんな家を見ることは
いいことだと思いますし、

不動産屋さんに行って、
土地情報を知ることはいいことだと
思います。

しかしながら、これは
ちょっと危険なことなんです。

例えば、車を買うとしましょう。

おそらく、現金で購入するなら、
自分の貯金を考慮し、いくらぐらいまでの
車にしようと考えるだろうし、

ローンで購入する人なら、
月々の給料と生活費を考え
月いくらまでなら返済できそうだな

そんなふうに考えてから
車屋さんに行くと思います。

何も考えずに、ベンツやファラーリを
買う人は先ずいないのではないでしょうか

ところが、家を建てるのとなると
あまり深く考えずに行動する人が
とても多いのです。

一生でおそらく一番高い買い物なのに・・・

どうせ現金で買わないから・・
月々にしたら何とかなるだろう

銀行の人が年収の何倍までの
計画なら融資出来そうなので
そのぐらいの計画で・・・

こんな形で家作りを進める方が
ほんとに多いのです。

こんな予算計画で
住宅展示場を訪れるとどうなるでしょう

「どのぐらいのご予算でお考えですか」

「銀行が年収の何倍ぐらいなら
融資の可能性が高いということなので
〇〇〇〇万円ぐらいで」

その予算で業者は、希望の仕様をいれ、
希望の大きさの家をプランし
全て合計します。

もちろん業者も予算を聞いているので
それに近いプラン、仕様を作ると
思います。

「私たちも夢のマイホームね」
なんて夢が膨らんでいきます

ですが、ちょっと待ってください!

月々の返済はいくらになりますか
それは安全に払っていける額ですか

おそらく年収の何倍なんて計画
進めているとしたら、とても
払っていけない金額だと思います。

そもそも年収の、5,5倍とか6倍
返済比率35%などという数字は
銀行が勝手に決めて数字なのです。

お客様が安全に返済していける金額かなんて
全く考えていません。

私の知り合いも家を建てるとき時に
「銀行が思っていたより沢山貸してくれたんだ」
と喜んでいたことがありましたが危険な話なんです。

ここで現実に戻り、
月いくらぐらいの返済なら安全かな
と家族で話し合い、金額を決め
そこから家づくりの総額を出すと
おそらく、年収の何倍という金額より
大幅に下がると思います。

そこで我に返り
プラン、仕様のやり直しになります。

夢を削る家作りの始まりです・・・・

もっと土地を小さくしよう。
家をもっと小さくしよう
設備を落とそう。
塗り壁をやめよう。

こんな家づくり楽しいですか
お客さんも楽しくないですし、
業者だって楽しくありません。

本当は家作りって楽しいはずです。
完成するまで、待ちどおしいはずです。

奥様だったら、特注のブランドバックが届くまで
ご主人だったら 好みの車が納車されるまで
楽しくて仕方がないはずです。

家作りもこれと同じはずなんです。

でも順序を間違うと夢を削る家作り
になってしまうのも事実です。

成功する家作りの第一歩は、土地を見に行くことでも
住宅展示場に行くことでも、間取りを書くことでも
ないのです。

一番最初にすることは、いくらまで借りられるのか
を考えるのではなく、いくらまでなら無理なく返せるか、
これを知ることです。

これがまず第一歩です。

大地工務店では、自然素材を取り入れた気持ちのいい家づくりを
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自然素材の家は、高いとお考えかもしれませんが、
差額で考えると、実現させることが出来るのです。

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敷地調査は土地を購入する前に!

投稿日:2014年02月19日 作成者:


こんにちは!
自然素材の「注文住宅ブログ」を運営している
滋賀県高島市の大地工務店、代表の飛弾功次です。

敷地調査に行ってきました。

画像 1270

プランニングに入る前には必ず敷地の調査をします。
敷地の大きさ、高低、境界、前面道路
そして、法律的な部分、建蔽率や容積率
防火関連や高さ規制、上下水など。
いろんなことを調べます。

そうして初めて、ラフプランを始めていきます。

本当は、その土地を購入する前に
敷地調査はしたいものです。

というのも、お客様がすでに土地を購入済みの場合です。
当然プランニング前に、当社でもう一度敷地調査をします。

そうすると、希望通りの家が建たないことがあります。
高さの問題や法律の問題・・・・
もちろんプランニングで頑張ればクリアーできるケースもあります。

でも、建築そのものが出来ない。
建築はできても、本当に小さなものしか建たない。
なんてことがあるのです。

これはうそのような本当の話です。
以前2軒ありました。

1軒は、その土地の裏が、がけ地で非常に
見晴らしがいいのですが、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律
にかかっており、ほとんど建物が建てられませんでした。

もう一軒は、自然公園法のからみで
前面道路から20mのセットバックが必要で
20m下がると土地がなくなってしまう。
これも建てられませんでした。

自己資金をお持ちで、土地を購入されてから、
建築の相談に来られる方にこのパターンが多いのです。

買ったいいけど建築できないなんて
ほんと悲しすぎますね。

もちろん土地を購入するときには、家を建てるということを
不動産屋さんに伝えて、購入します。

もちろんしっかりした不動産屋さんならしっかり
調べてくれるでしょう。
ですが、そういういい不動産屋さんばかりではありません。

ですから、土地探しからの家作りのお考えの方、
まず信頼できる建築業者さんを探し、
しっかり事前調査してもらい、自分たちの思い描いている
マイホームが建てられるか、確認してから土地を
購入しましょう!

一生に一回の買い物です。
失敗はしたくはない物ですね!!

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提案しています。

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工務店の建てる注文住宅の良さって。

投稿日:2012年12月13日 作成者:


こんにちは!
自然素材の「注文住宅ブログ」を運営している
滋賀県高島市の大地工務店、代表の飛弾功次です。

一般的には、家づくりいえば、不動産屋さんや分譲系のビルダーがやっている
建売住宅があります。
文字どうり、出来上がったものを見てから買うので、イメージと違う、
廊下が図面で見ていたより狭いなど言ったトラブルはないと思います。

それに対し、ご予算に合わせ、プランを練り、仕様を決めながら
進めていくのが注文住宅です。
ハウスメーカーもそうですし、我々工務店も注文住宅を得意としています。

形のないものを一から業者と一緒なって作り上げる楽しみがあります。

では 建売住宅と 注文住宅の差は何でしょう。

欠陥住宅や手抜き工事などは、論外としてもおそらく、同じ業者が同じ土地に同じ予算で
注文住宅と建売住宅を建てたとしても、その仕上がりは違うと思います。

いくら工業化が進んだとしても、家というのは、
結局人の手で作る部分が多いのです。人の手で作るということは、
気持ちの入れようが違うのです。

建売住宅の場合 何でも平均的なレベルで作ります。スイッチの高さは、
120cm前後、コンセントは25cm前後、一般ドアは2m、和室は1820cm、
キッチンつり戸は、160cm前後など。

しかし実際には、190cmの高校生や150cmぐらいの奥様だって、
いらっしゃいます。
住む人が、家にあわせなければなりません。
業者としても、お客様がわからないので、一般的な施工します。

これが注文住宅の場合、同じ材料を使っても奥様が150cmなので、
吊りとを低くしようとか、高校生の息子さんが190cmあるので、
和室は長押をやめ2mにしようなど変更できるわけです。

これはそんなに予算に影響される部分ではありません。

もちろんいろんなお客様がいらっしゃるので、
実物を見て買える建売住宅がいいと言われる方もいらっしゃると思います。

ただ私は、一生に一度の家づくりという大きなイベント。
両親が頑張って働いて長いローンを組んで、家族のために作るマイホーム。

消費税のUP等、焦る気持ちもわからないでもないですが
じっくり腰を据えて家づくりを楽しむのもまたステキなことだと思います。

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